Las casas que los compradores no tocarán muestran la profundización de la crisis en Chile

(Bloomberg)–

Hay tantos departamentos vacíos en Chile que el gobierno está considerando intervenir para comprar algunos de ellos. Se trata de una medida inusual en un mundo donde la escasez de viviendas suele ser el problema.

Si bien muchas economías están luchando con una combinación de precios astronómicos de la vivienda y costos de endeudamiento, los puntos débiles de Chile son los términos hipotecarios restrictivos y las tasas de interés en máximos de 14 años, que han deprimido las ventas de propiedades. Esto deja a los promotores con un número sin precedentes de apartamentos vacíos cuyo mantenimiento todavía tienen que pagar.

Ahora, los precios de las viviendas están cayendo, los trabajadores de la construcción están perdiendo sus empleos y las empresas de bienes raíces se están declarando en quiebra, lo que efectivamente arroja a toda la industria a la crisis. El año pasado, 137 empresas constructoras y 15 empresas promotoras quebraron, mientras que ocho empresas constructoras reestructuraron sus negocios.

“Toda esta crisis nos hizo darnos cuenta de que el sector inmobiliario nunca volverá a ser el mismo”, dijo Luis Carreño, fundador y CEO de AThink Desarrollos Inmobiliarios.

Desaceleración de la construcción

Sólo en la capital, Santiago, el stock de viviendas sin vender alcanzó un récord de 68.000 a mediados del año pasado y desde entonces ha caído a 66.000, según la Cámara de la Construcción de Chile.

Esto no significa que haya una gran cantidad de propiedades de lujo caras: alrededor de dos tercios del inventario actual está dirigido al segmento de clase media, según José Ignacio Vicente, director general de la plataforma inmobiliaria Toctoc.com. Su empresa calcula que, al ritmo actual de ventas, se necesitarán unos dos años y medio para vender todas las viviendas disponibles en la capital.

Incluso la presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, y el ministro de Finanzas, Mario Marcel, expresaron sus preocupaciones. Los dos funcionarios citaron la debilidad en la industria de la construcción y de bienes raíces en una presentación en noviembre.

«Por su parte, el sector de la construcción siguió débil», dijo Costa. Sólo “un tercio de las empresas planean realizar inversiones en 2024. Señalan la incertidumbre económica como la principal razón para no invertir, lo que se suma a las preocupaciones actuales sobre la demanda”.

El número de trabajadores de la construcción cayó a 709.000 en enero, un 5% menos interanual y un 12% por debajo del pico alcanzado en enero de 2022, según la Cámara de la Construcción de Chile. En noviembre, la superficie autorizada para la construcción de viviendas se encontraba en su nivel más bajo desde 1992.

El secretario de Vivienda, Carlos Montes, dijo al Comité de Finanzas del Senado en noviembre que la actual administración está considerando la opción de comprar viviendas por valor de entre $60,000 y $70,000. El gobierno no ha proporcionado ninguna actualización desde entonces.

en el rojo

El mercado inmobiliario de Chile no es el único sacudido por el aumento de las tasas de interés. La forma en que llegaste allí es un poco diferente.

Los chilenos han sacado más de 50.000 millones de dólares de sus cuentas de ahorro para pensiones en tres rondas de retiros desde 2021. Esto ha avivado la inflación y obligado a los fondos de pensiones a liquidar valores, lo que ha provocado el estancamiento de un mercado de capitales interno más pequeño. Luego, el banco central chileno elevó las tasas de interés – actualmente en 7,25% – lo que provocó que los prestamistas aumentaran el costo de los préstamos.

Los precios de las viviendas nuevas para entrega inmediata en la capital, Santiago, cayeron un 7% interanual, según TocToc.com. En los primeros 10 meses de 2023, el número de unidades vendidas disminuyó un 12%. En promedio, los apartamentos cuestan el equivalente a 132.000 dólares, mientras que las casas cuestan 198.000 dólares.

Ahora, algunos desarrolladores están bajo tanta presión que cuando los compradores se retiran de los acuerdos, no pueden realizar depósitos.

Katherine Hernández, de 32 años, profesional de la construcción civil, pasó 10 meses tratando de recuperar su depósito después de que el desarrollador de su edificio detuviera la construcción de todos sus proyectos.

Dijo que le pagó a Pacal Grupo Inmobiliario el equivalente a 3.300 dólares a principios de 2022 para conseguir un apartamento de tres habitaciones en Osorno, una ciudad a 510 millas al sur de Santiago. La unidad de 624 pies cuadrados estaba programada para completarse en la segunda mitad de 2023. Bacall tenía 180 días para devolver su depósito, según Hernández, que solicitó en abril de 2023. Desde entonces, reservó otro apartamento en un edificio diferente. y presentó Denuncia ante el organismo chileno de protección al consumidor, Cernak.

Una llamada telefónica al número principal de Pacal en su sitio web no fue respondida.

Sernac inició una demanda colectiva contra Pacal en agosto después de que la empresa incumpliera las fechas de entrega de viviendas en una serie de proyectos y por retrasos en la devolución de los pagos iniciales después de retirar compras.

Bacal ha experimentado retrasos en al menos seis proyectos, y en cuatro de ellos, el retraso promedio fue de casi un año, según Cernak. Había 1,506 consumidores con declaraciones pendientes de pago inicial de Pacal al 29 de agosto. Poco más de una cuarta parte de las 7.000 quejas del mercado inmobiliario que recibió el Sernac en 2022 fueron contra Pacal.

“No es mucho dinero, pero es mi dinero y lo necesito de vuelta”, dijo Hernández.

Nuevas estrategias

La crisis actual es diferente de otras crisis que ha visto el país, y peor que cualquier cosa que haya sucedido antes, según Slaven Razmilic, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Chile.

Además de las condiciones económicas, el mercado inmobiliario de Chile también se ha visto afectado por la inestabilidad política en el país, lo que ha provocado que los compradores pospongan sus planes de compra e inversión en bienes raíces, afirmó.

Pero la situación no es del todo mala.

«Esperamos una recuperación de la confianza de los compradores, junto con una desaceleración de la inflación y menores niveles de incertidumbre política», dijo Razmilich. “La recuperación ya ha comenzado, pero no al ritmo necesario para reactivar la inversión en nuevos proyectos”.

Los administradores de fondos, como el brasileño BTG Pactual, también están interviniendo para brindar financiamiento a corto plazo para ayudar a los desarrolladores en su búsqueda de nuevos compradores de viviendas, según El Mercurio.

Socovesa SA, una empresa de desarrollo con sede en Santiago, obtuvo un préstamo privado por valor de unos 40 millones de dólares de un fondo administrado por la firma de capital de trabajo LarrainVial, informó Diario Financiero en diciembre.

Los desarrolladores también están recurriendo a nuevas estrategias. Carreño, el promotor, dice que ahora sólo construye apartamentos para alquiler en lugar de para venta. AThink también ha comenzado a ofrecer servicios a otros desarrolladores que están rediseñando sus proyectos para convertirlos en apartamentos más pequeños o menos costosos que supuestamente son más fáciles de vender.

Sin embargo, Carreño admite que tuvo que tomar algunas decisiones difíciles. Tuvo que recortar su fuerza laboral en las divisiones de desarrollo y construcción de AThink en aproximadamente un 30%.

“Tenemos que adaptarnos a esta nueva realidad y hacer lo que mejor sabemos hacer”, afirmó.

©2024 Bloomberg LP